不動産所得の規模の判定

不動産貸付（大家さん）の規模（５棟１０部屋５０駐車場）による所得税法上の取扱いについて、ご説明します。

不動産貸付（大家さん）の規模には、事業的規模とより小さい規模（業務的規模）の２つに所得税法上の取扱いが判定されます。

区別する基準は、事業的規模であれば経営する物件が建物であればおおむね５棟以上である、又は賃貸するお部屋がおおむね１０室以上あることです。共有時には、原則として実際の室数又は、棟数により判断します。

駐車場であればおおむね５０台以上の区画があることです。（駐車場は、5台で１部屋に相当します。）

上記の規模でなければ業務的規模になります。

（様々な状況で判定が異なるので、詳細は澁谷典彦税理士事務所にご相談下さい。）

国税庁のHPでは

以下、国税庁のホームページから引用しました。

不動産の貸付けが事業として行われている場合とそれ以外の場合の所得金額の計算上の相違点のうち主なものは次のとおりです。

（1） 賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失については、不動産の貸付けが事業として行われている場合は、その全額を必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、その年分の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入されます。

（2） 賃貸料等の回収不能による貸倒損失については、不動産貸付けが事業として行われている場合は、回収不能となった年分の必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、収入に計上した年分までさかのぼって、その回収不能に対応する所得がなかったものとして、所得金額の計算をやり直します。

（3） 青色申告の事業専従者給与または白色申告の事業専従者控除については、不動産貸付けが事業として行われている場合は適用がありますが、それ以外の場合には適用がありません。

（4） 青色申告特別控除については、不動産貸付けが事業として行われている場合、正規の簿記の原則による記帳をおこなうなどの一定の要件を満たすことにより最高55万円の控除を受けることができます。

この55万円の青色申告特別控除を受けることができる人が電子帳簿保存またはe-Taxによる電子申告を行っている場合は、65万円の青色申告特別控除が受けられます。

なお、それ以外の場合の控除額は最高10万円となります。

根拠法制等
所法26、51、57、64、措法25の2、所基通26-9

まとめ

表にまとめますと、以下のようになります。

＜＜　不動産貸付けの規模による所得税法上の取扱いの差異　＞＞